最新文件公示！五年内，珠海老旧小区，拆建无望？！
早前，房姐发布了关于《刚刚，珠海又发旧改新公告！拆建名单，还要变！》，引发热烈讨论。
其中，“老旧小区怎么改？什么时候改？”是大家最为关心的问题。
就在近日，官方发话了！为推进珠海老旧小区改造，经过前期摸底、建立项目储备库后，珠海市自然资源局发布了关于《珠海市老旧小区更新专项规划（2021-2025）》申请批前公示（下称《规划》），内容涉及改造对象、规划内容、改造时序等。
丨公示
01.
仅“提升”改造！珠海老旧小区不提“拆建”
根据《规划》，老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类。
基础类（即建成年代久远，楼栋本体及公共基础设施条件差的小区）要发挥财政资金主导作用，做到应改尽改，主要是市政配套基础设施改造提升及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。
完善类（即楼栋本体较好，基础设施已规整或已完成基础类改造，或存在闲置用房和未利用空地，可进一步提升配套设施的小区）要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
提升类（即结合片区(社区)需求可进行连片改造的小区）要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造。
《规划》提出，改造方向主要以“基础类”“完善类”为主，提升类”为辅，全文只字未提“拆建”。
“拆字一喷，喜提大奔”梦碎？
| 珠海老旧小区改造分类统计 | |||||
| 行政区 | 基础类 | 完善类 | 提升类 | 其他类 | 合计 |
| 香洲 | 696 | 73 | 有条件进行提升类改造的邻近小区或片区，需按照“整合资源、统筹配套、连片改造”的原则，优先增补社区服务设施 | 10 | 779 |
| 斗门 | 117 | 7 | - | 124 | |
| 金湾 | 79 | 14 | - | 93 | |
总计 （个） | 892 | 94 | 10 | 996 | |
占地面积 （公顷） | 1137.3 | 196.87 | 8.71 | 1342.88 |
丨按整治内容分类
02.
到2025年完成229个老旧小区改造
香洲区（含南湾）:
香洲区(含南湾)共有740个小区需开展综合整治。
计划2021-2025年(“十四五”期间)改造131个小区，其中含南湾城区的3个；
2026-2030年(中期)改造300个小区，其中含南湾城区的7个；
2031-2035年(远期)改造309个小区，其中含南湾城区的7个。
丨香洲区（含南湾）
高新区：
高新区有39个小区需开展综合整治。
计划2021-2025年（“十四五”期间）改造21个小区；
2026-2030年（中期）改造9个小区；
2031-2035年（远期）改造9个小区。
丨高新区
斗门区：
计划2021-2025年（“十四五”期间）改造47个小区，占全市改造小区数量的21%，用地面积77.18公顷，占比20%。
丨斗门区
金湾区(含高栏港)：
计划2021-2025年（“十四五”期间）改造30个小区，占全市改造小区数量的13%，用地面积73.26公顷，占比19%。
其中，12个小区位于高栏港经济区，占全市改造小区数量的5%，用地面积27.44公顷，占比7%。
丨金湾区（含高栏港）
| 近中远期改造时序计划（单位：个） | ||||
| 区域 | 2021-2025 | 2026-2030 | 2031-2035 | 总计 |
| 香洲 | 152 | 309 | 318 | 779 |
| 斗门 | 47 | 40 | 37 | 124 |
| 金湾 | 30 | 33 | 30 | 93 |
| 总计 | 229 | 382 | 385 | 996 |
03.
5年内，老旧小区拆建无望？
根据《规划》，珠海市域范围内现存老旧小区共有996个，预计到2025年完成229个老旧小区改造任务，涉及5.18万户家庭。按照每户3.2人计算，预计惠及人数约16.5万居民。
| “十四五”改造时序计划 | |||||
| 区域 | 数量 （个） | 数量占比 （%） | 用地面积 （公顷） | 面积占比 （%） | 户数 （万） |
| 香洲 | 152 | 66% | 229.76 | 60% | 3.36 |
| 斗门 | 47 | 21% | 77.18 | 20% | 1.16 |
| 金湾 | 30 | 13% | 73.26 | 19% | 0.66 |
| 总计 | 229 | 100% | 380.19 | 100% | 5.18 |
也就是说，如果你家是2000年底前建成+设施严重落后+改造意愿强烈+筹资有保障的老旧小区，那么在2025年底前，基本都会实施改造的。
老旧小区改造完了以后会不会进行拆建？相信这是很多人关心的问题。
一方面，在今年8月10日，为了防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题，住建部官网公布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》并公开征求意见，明确指出，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。
另一方面，从12月7日珠海市自然资源局发布的《珠海市自然资源局关于组织开展珠海市城市更新中长期计划（2022-2025） 编制申报工作的公告》中看出，未来城市更新改造方向以及着重发力的区域将发生变化。
丨公告部分内容
但事实上，仅仅改善环境与提高居住体验并不能解决实质性的问题。比如“停车难”，如果不拆、不腾地就无法解决。再加上，房体结构是有寿命的，一般超过50年楼体都会受损，推倒重建是必然的。
房姐认为，虽然今后不再大拆大建，但这并不意味着老旧小区就没有了拆迁机会，只是这条路会相当漫长。
就在近期，珠海市自然资源局发布《珠海市城市更新重点建设项目中长期计划统计表》，其中提到将海霞新村、好景花园、南香里等6个小区作为老旧小区拆建类试点项目。
那么，这是到底是要大拆大建还是不大拆大建呢？对此，你有什么看法呢？欢迎留言讨论。
房姐建立了楼市交流群
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